Explicatif sur la faisabilité financière

Explicatif sur la faisabilité financière

Contrairement à d’autres types d’aménagement résidentiels, la construction d’unités d’habitation accessoire (UHA) au Canada doit généralement être financée par le propriétaire de l’habitation principale existante. Cela signifie qu’il y a des exigences et des implications financières uniques pour construire ce type de logement. Afin de mieux comprendre l’aspect financier de la construction d’un UHA, nous examinons ces exigences pour chaque municipalité dans l’outil de cartographie en fonction de trois questions :

  1. La construction d’un logement indépendant est-elle abordable pour le propriétaire moyen ?
  2. La location d’une UHA est-elle abordable pour un ménage moyen composé d’une seule personne ?
  3. Quelles sont les conséquences pour les municipalités de la présence de logements supplémentaires dans leurs communautés?

Propriétaires de maison

Pour les propriétaires, nous cherchons à savoir si le propriétaire moyen peut se permettre de construire un UHA sur sa propriété et à quel niveau de loyer il doit demander pour couvrir ses frais. Pour ce faire, nous travaillons avec des institutions financières afin de comprendre le processus de financement d’un propriétaire. Cela fournit des informations pour deux tests de résistance qu’un propriétaire moyen devrait probablement réussir pour que son institution financière finance la construction d’un UHA :

  1. Le propriétaire a-t-il suffisamment de capitaux propres dans sa propriété pour permettre le refinancement de son prêt hypothécaire existant afin de couvrir les coûts de construction de l’UHA ?
  2. Avec cette nouvelle hypothèque, le propriétaire serait-il en dessous du ratio revenu/dette de 42 % qui est utilisé pour déterminer ?

Afin de déterminer ces résultats, nous estimons la valeur du logement au moment de l’achat et à la date de notre modélisation et nous déterminons le coût de construction d’un UHA dans une communauté particulière. Nous déterminons également les divers coûts de possession auxquels le propriétaire doit faire face – paiements hypothécaires mensuels, impôts fonciers, services publics et remboursement des dettes non hypothécaires. Sur la base de ces données, nous sommes en mesure de soumettre le propriétaire moyen à un test de résistance (basé sur le revenu médian après impôt d’un ménage de deux personnes), en nous appuyant sur les valeurs moyennes des logements pour voir si, en moyenne dans une zone de diffusion du recensement particulière, la construction d’une UHA est abordable.

Locataires

L’un des résultats de notre calcul pour les propriétaires est un coût de possession pour la partie de l’hypothèque et des autres coûts que le propriétaire supporte spécifiquement pour l’UHA. Il s’agit du point de recouvrement des coûts pour un propriétaire qui atteint le seuil de rentabilité pour l’UHA. Il s’agirait probablement du loyer le plus bas qu’une personne pourrait demander, la question est donc de savoir si ce loyer est abordable.

Nous supposons qu’une personne seule est le type de ménage le plus susceptible de vivre dans un UHA. En utilisant le revenu médian d’un ménage d’une personne après impôt et un seuil de 30 % du revenu, nous comparons le taux de recouvrement des coûts de location au niveau de revenu abordable. Nous cartographions cette accessibilité au niveau de la zone de diffusion pour voir dans quelles zones d’une ville, si les ADU étaient construits et loués à un niveau de recouvrement des coûts, une personne ayant le revenu médian après impôt dans une zone particulière pourrait se permettre d’y vivre sans être en situation d’insécurité du logement.

Municipalités

Les municipalités bénéficient de la construction d’UHA. Dans le cadre de la modélisation des propriétaires, nous déterminons une estimation des recettes supplémentaires d’impôts fonciers générées par l’UHA sur une propriété donnée. Il s’agit de nouvelles recettes pour les municipalités qui peuvent ensuite être utilisées pour fournir des services supplémentaires. Comme les ADU apportent une densité douce aux quartiers existants, les coûts de services supplémentaires pour ce type de développement sont très limités.

Comme ce sont les propriétaires individuels qui assument le coût de la construction des MA, les programmes d’incitation visant à soutenir cette forme de développement peuvent avoir un impact important, car ils peuvent soutenir les ratios revenu/dette et les coûts de possession que les propriétaires doivent surmonter pour obtenir un financement. La compréhension de l’avantage fiscal perpétuel des logements supplémentaires pour une municipalité, tant au niveau de l’aire de diffusion du recensement qu’au niveau global, peut aider à élaborer des politiques d’incitation dans les communautés.


Vous pouvez trouver les ventilations méthodologiques complètes ainsi qu’une partie de ces données à télécharger sur notre page Exportations de données. Si vous souhaitez discuter d’éléments de données spécifiques ou personnalisés de notre modélisation, veuillez contacter info@adusearch.ca.