ADUSearch est un outil qui permet aux propriétaires, aux professionnels de l’industrie, aux décideurs, aux fournisseurs de logements sans but lucratif et aux chercheurs d’évaluer le potentiel des UHA détachées dans les municipalités du Canada. En particulier, l’outil permet d’explorer la faisabilité physique et financière de la construction d’UHA détachées en conformité avec les règlements de zonage locaux, à l’échelle d’un lot ou d’un quartier.
ADUSearch ne construit pas d’UHA détachées, mais offre un support aux citoyens et aux professionnels de l’industrie, tout en encourageant les décideurs municipaux à travers le Canada à découvrir le potentiel du développement d’UHA détachées dans leurs communautés.
Ayant cartographié des millions de lots résidentiels au Canada, qui sont tous soumis à différents règlements de zonage, l’exactitude totale n’est pas garantie. De plus, comme les paysages physiques et politiques des municipalités sont en constante évolution, il est possible que des changements soient survenus depuis qu’une municipalité ait été cartographiée.
Toutefois, nous estimons que plus de 98 % des lots que nous avons cartographiés sont exacts du point de vue du zonage et de la géographie, car notre équipe applique un processus rigoureux d’examen des politiques et acquiert les données les plus récentes disponibles dans la mesure du possible. Nous sommes conscients de quelques problèmes spécifiques concernant des erreurs de catégorisation dues à des problèmes de données, mais les mises à jour continues de notre outil et des données utilisées minimiseront ces problèmes d’exactitude. Comme l’outil n’a qu’un but informatif, nous vous conseillons de contacter votre municipalité avant d’aller de l’avant avec tout plan de développement.
De plus, l’outil ne cartographie pas les règlements liés aux codes du bâtiment provinciaux, aux services municipaux (égouts et électricité), ni les spécifications de conception qui ne peuvent être saisies dans notre modèle SIG. Par exemple, il se peut qu’un lot apparaisse en vert (catégorisé comme admissible), mais qu’il y ait des lignes électriques à proximité, ce qui empêcherait la construction d’une UHA détachée. ADUSearch n’est pas en mesure de saisir ces caractéristiques propres au site, qui doivent être examinées par une municipalité ou un professionnel.
Si vous pensez avoir trouvé une erreur d’exactitude des données, veuillez-nous le faire savoir en utilisant le formulaire de contact sur notre page Contact.
La catégorisation est déterminée par un examen complet des règlements municipaux ainsi que d’autres politiques d’aménagement. Grâce à cette analyse (qui, dans de nombreux cas, est examinée et/ou réalisée en partenariat avec la municipalité), une série de passerelles sont créées en fonction des exigences des arrêtés et des règlements existants. Ces passerelles déterminent si un lot particulier répond aux exigences du règlement, et les passerelles sont associées à des données géospatiales pour permettre à un modèle de calculer la zone constructible estimée de chaque lot. À partir de là, nous testons la taille minimale d’une UHA (telle que spécifiée par les règlements municipaux) pour voir si elle peut être adaptée à cette aire constructible.
L’ensemble de ce processus est vaguement standardisé, mais est construit sur mesure en fonction des règlements de zonage municipaux. En général, les catégories sont les suivantes:
Rouge (non admissible pour une UHA détachée) : Le lot ne répond pas aux critères de base de zonage et/ou de type de construction et ne convient pas à la construction d’une UHA détachée.
Jaune (admissible uniquement pour une UHA interne/attachée) : Le lot répond aux critères de zonage et de type de bâtiment, mais il n’a peut-être pas assez de surface constructible, ou la municipalité peut restreindre les UHA détachées dans cette zone, et il n’est donc potentiellement éligible que pour une UHA interne ou attachée. Comme notre outil ne peut pas évaluer les différentes réglementations relatives aux UHA internes/attachés, il signale aux utilisateurs la possibilité que leur lot n’est pas convenable pour la construction d’une UHA détachée.
Vert clair (potentiellement admissible pour une UHA détachée) : Le lot répond aux exigences en matière de zonage, de type de bâtiment et de surface constructible, mais peut avoir des exigences et/ou des restrictions supplémentaires (tel qu’un permis requis dans les zones inondables).
Vert foncé (admissible pour une UHA détachée) : Le lot est conforme aux exigences en matière de zonage, de type de construction et de surface constructible et convient à la construction d’une UHA détachée de taille minimale.
Dans les affichages à l’échelle des lots et des quartiers, notre modèle applique une taille d’UHA standardisée qui répondrait aux exigences de taille minimale des règlements de zonage municipaux. En l’absence d’une taille minimale spécifique dictée par la municipalité, nous supposons les exigences de taille minimale des codes provinciaux du bâtiment.
Pour les couches d’abordabilité, nous avons créé un modèle financier personnalisé qui présume une structure détachée d’un étage sur une dalle de ciment d’une superficie de 40,0 m2/431 pi2 et des raccordements aux services publics distincts de ceux de l’habitation principale. L’intérieur de l’UHA est également présumé n’avoir qu’une seule chambre, une salle de bain, une buanderie et des finitions et appareils électroménagers de niveaux standards. Enfin, nous présumons qu’un espace de stationnement supplémentaire est nécessaire pour l’UHA sur la propriété.
La fonction « Abordabilité pour les propriétaires » (sous l’onglet « Couches ») est conçue pour indiquer aux utilisateurs si un ménage moyen de deux personnes dans une aire de diffusion donnée peut se permettre de construire une UHA détachée, basé sur ses chances d’obtenir un prêt auprès d’une institution financière et des données sur les coûts locaux de construction.
Afin de déterminer l’abordabilité d’une aire de diffusion, nos modèles financiers appliquent des valeurs moyennes ou médianes sur plusieurs points de données, notamment la valeur nette de la maison, le revenu total du ménage, la dette du ménage (tirée de rapports provinciaux et régionaux), les taux d’intérêt et le montant de la mise de fonds.
Ces modèles et les couches cartographiées sont conçus pour aider les responsables municipaux, les décideurs et les chercheurs à mieux comprendre les contraintes financières de ce type de logement et, en retour, à étudier comment aider les propriétaires à financer la construction d’UHA. Au niveau du propriétaire, ces modèles fournissent une comparaison avec un « ménage moyen » et l’accessibilité réelle d’une UHA variera en fonction de la façon dont les facteurs financiers individuels décrits ci-dessus (c’est-à-dire la valeur nette réelle de la maison, le revenu du ménage, la dette du ménage, etc.) diffèrent de la moyenne calculée. Pour une analyse d’accessibilité plus personnalisée, consultez notre Calculateur d’hypothèque d’UHA.Pour une explication plus détaillée du modèle financier, veuillez consulter notre rapport de modélisation financière sur la page des Exportations de données.
La fonction « Abordabilité locative » (sous l’onglet « Layers ») est conçue pour indiquer aux utilisateurs si un locataire peut se permettre de louer une UHA en se basant sur (1) un revenu locatif médian à un seuil d’accessibilité de 30 % de celui-ci et (2) l’hypothèse que le prix de l’UHA est fixé uniquement à un point de recouvrement des coûts (c’est-à-dire que le propriétaire récupère uniquement ses coûts et ne fait aucun profit).
Comme le point de recouvrement des coûts est probablement le prix plancher pour toute location d’UHA, on peut raisonnablement supposer qu’une faible abordabilité des locataires au niveau de l’aire de diffusion entraînerait une abordabilité des locataires encore plus faible (c’est-à-dire des coûts de location élevés et coûteux) lorsque le loyer du marché est demandé.
Il est également important de noter que les coûts de location sont également influencés de manière significative par la taille, l’emplacement et les caractéristiques d’une UHA.Pour une explication plus détaillée du modèle financier, référez-vous à notre rapport de modélisation financière sur la page des Exportations de données.
UHA signifie « unité d’habitation accessoire ». Ces espaces de vie secondaires sont également connus sous le nom de :
Les UHA peuvent être situés à l’intérieur de l’habitation principale (par exemple, un appartement en sous-sol), être rattachés à la maison principale ou être complètement détachées de l’habitation principale. Quoi qu’il en soit, tous les types de logements indépendants doivent (1) se trouver sur une propriété avec une habitation principale existante et (2) contenir leur propre cuisine et salle de bain.Notre outil se concentre sur les UHA détachées, également connus sous le nom de UHAD.
UHA interne – Un type d’UHA dans lequel le logement supplémentaire est situé à l’intérieur de l’unité d’habitation principale (par exemple, au sous-sol).
UHA attachée – Un type d’UHA qui partage au moins un mur commun avec l’unité d’habitation principale.
UHA détachée – Type d’UHA située dans une structure distincte sur le même lot et qui ne partage aucun mur commun avec l’unité d’habitation principale.
Les UHA offrent une variété d’avantages.
Les UHA peuvent bénéficier les propriétaires en offrant:
Les UHA peuvent bénéficier les locataires en offrant :
Les UHA peuvent bénéficier l’environnement en :
Les UHA peuvent bénéficier les communautés locales en :
Oui, en général, les UHA doivent être enregistrées auprès de la municipalité locale par le biais d’un permis de construction et/ou d’un programme de licence de location résidentielle. Cependant, les exigences exactes et les coûts associés varient d’une municipalité à l’autre. Consultez votre service d’urbanisme local pour plus d’informations.
Bien que les termes UHA et « tiny house » soient parfois utilisés de manière interchangeable, il existe des caractéristiques distinctes entre les définitions générales de ces deux alternatives de logement. Alors que les UHA sont des types d’habitation permanente qui existent de manière accessoire à une habitation principale, les « tiny houses » sont souvent l’habitation principale d’un lot ou une structure mobile.
Bien que la législation puisse différer selon la province et la municipalité, en général, les maisons mobiles ne sont pas considérées comme des UHA. Consultez votre service d’urbanisme local pour plus d’informations.
Il existe de nombreuses sources où l’on peut trouver des plans d’UHA, comme des entreprises indépendantes qui proposent des plans (et parfois même des kits de construction) pour les UHA. En outre, les propriétaires peuvent faire appel à des cabinets d’architectes pour concevoir une UHA sur mesure pour leur espace. Certaines municipalités proposent également des exemples de plans à titre de référence. Visitez la page d’accueil de votre municipalité pour consulter la liste des partenaires industriels ou consultez votre service d’urbanisme local pour explorer vos options.
En général, les propriétaires ne peuvent construire qu’une seule UHA sur leur lot. Toutefois, de nombreuses municipalités autorisent la coexistence d’une UHA détachée et d’une UHA interne ou attachée sur un même lot.
En Ontario, les changements apportés à la législation provinciale (projet de loi 23) indiquent que vous pourriez être autorisé à avoir une UHA interne/attachée et une UHA détachée. Consultez votre service d’urbanisme local pour plus d’informations.
Les UHA détachées ont généralement leur propre adresse postale, tandis que les UHA internes et attachées peuvent souvent utiliser la même adresse postale que l’unité d’habitation principale. Toutefois, ces règles peuvent varier d’une municipalité à l’autre. Consultez votre service d’urbanisme local pour plus d’informations et pour savoir comment enregistrer une nouvelle adresse.
Cela dépend. Les lots situés dans les zones de conservation du patrimoine et les propriétés classées comme bâtiments patrimoniaux doivent généralement obtenir un permis spécial avant de pouvoir construire une UHA. Consultez votre service d’urbanisme local et l’autorité de conservation du patrimoine pour plus d’informations.
Cela dépend. Alors que certaines municipalités interdisent la construction d’UHA dans les zones inondables, d’autres permettent la construction d’UHA dans le cadre d’un permis spécial. Notre outil tente de rendre compte de ces exigences supplémentaires, lot par lot. Consultez votre service d’urbanisme local et votre autorité de conservation de l’environnement pour plus d’informations.
Cela dépend. En général, cependant, l’aménagement d’une UHA peut se faire avec un permis spécial délivré par l’autorité locale chargée de la conservation de l’environnement. Notre outil tente de rendre compte de ces exigences supplémentaires, lot par lot. Pour plus d’informations, consultez votre service d’urbanisme local et l’autorité chargée de la conservation de l’environnement.
Les exigences en matière de stationnement (c.-à-d. le nombre de places requises par UHA, les dimensions des places de stationnement et les dispositions acceptables des places) varient considérablement d’une municipalité à l’autre. Bien que la fonction de stationnement saisie par l’utilisateur de l’outil fournisse le nombre de places de stationnement nécessaires pour accueillir une UHA, il est impossible de déterminer si l’allée ou les garages existants répondent déjà aux exigences locales en matière de stationnement pour les UHA en raison d’un manque de données. Consultez votre service d’urbanisme local pour plus d’informations et pour confirmer si votre lot répond déjà aux exigences de stationnement.
Vous avez commencé au bon endroit ! Vous pouvez utiliser ADUSearch pour déterminer si le lot permet la construction d’une UHA et s’il y a d’autres considérations à prendre en compte pour le moment. À partir de là, nous vous suggérons de vous adresser à votre municipalité (services de l’urbanisme et de la construction) pour confirmer l’information et la procédure à suivre pour demander un permis. Ensuite, vous aurez besoin d’un concepteur qualifié (architecte, constructeur, entrepreneur) pour déterminer un design qui sera adapté à votre lot. Nous vous suggérons également de contacter votre institution financière pour connaître les options de prêt disponibles pour votre propriété, afin d’obtenir une préapprobation.
Consultez la page d’accueil de votre municipalité pour obtenir une liste de partenaires industriels et consultez votre service d’urbanisme local pour explorer vos options.
Cela dépend. En général, du début à la fin (conception, permis, construction, occupation), cela peut prendre de 6 mois à 1 an, selon la municipalité et la disponibilité des constructeurs dans votre région. Ce processus varie considérablement d’un bout à l’autre du Canada, mais en règle générale, prévoyez au moins un an afin de budgétiser toutes les perturbations qui pourraient survenir !
Le processus d’obtention d’un permis de construire varie selon les municipalités. Il commence généralement par un examen préliminaire avec votre service d’urbanisme ou de construction avant la soumission d’une demande officielle. Nous vous conseillons donc de consulter votre service d’urbanisme local pour plus d’informations. Notre page Ressources peut également vous orienter dans la bonne direction.
Le coût de construction d’une UHA peut varier considérablement en fonction de facteurs tels que l’emplacement de votre propriété, le type d’UHA à construire, la taille de l’UHA à construire et le choix de la construction, des matériaux intérieurs et du design. En gros, la construction d’une UHA peut coûter entre 120 000 et 400 000 dollars.
L’ajout d’une UHA à votre propriété entraînera une augmentation de l’impôt foncier. Une fois la construction d’une UHA terminée, la propriété entière sera réévaluée par l’autorité d’évaluation de la province. L’ajout d’une UHA sera considéré comme une « amélioration » de la propriété, et l’autorité d’évaluation réévaluera donc la propriété à une valeur plus élevée. Toutefois, l’impact fiscal total, ainsi que les mécanismes d’imposition, dépendent de la taille réelle de l’UHA construit, des taux municipaux, scolaires et spéciaux appliqués, de la province où se trouve la propriété et de la disponibilité des programmes d’allégement fiscal. Consultez votre service local d’impôt foncier pour plus d’informations sur les implications spécifiques de l’impôt foncier et les programmes d’allégement fiscal disponibles.
Cela dépend. Le coût total d’une UHA peut varier considérablement en fonction de sa taille et de sa conception, de l’emplacement (provincial et municipal) de la propriété, des frais de demande et d’obtention de permis locaux, des frais du promoteur et des répercussions sur la valeur d’évaluation. D’une part, le marché de la construction d’UHA est relativement nouveau au Canada, et les frais des promoteurs peuvent être élevés pour les premiers utilisateurs. D’autre part, de nouvelles lois et de nouveaux programmes à travers le pays démontrent l’appui à cette option de logement – ce qui signifie qu’il existe un certain nombre de possibilités de financement (comme indiqué ci-dessous) qui peuvent aider à réduire le coût des permis et de la construction. ADUSearch comprend des couches de modélisation financière qui fournissent une illustration de haut niveau de l’accessibilité financière des propriétaires en fonction des coûts estimés de construction, des services publics et des taxes.
Comme la construction d’UHA constitue une solution au problème de l’offre de logements abordables, les gouvernements municipaux et provinciaux de tout le pays ont commencé à offrir des programmes d’incitation pour encourager la construction d’UHA dans leur communauté. Pour plus d’informations, reportez-vous à notre page Ressources (au dessus).
La Règlementation nationale minimale (RNM) applique un ensemble de règles de zonage peu contraignantes pour la construction d’UHA détachées sur des lots résidentiels. Notre équipe a conçu la RNM afin d’effectuer une analyse de base dans toutes les villes de l’outil et donc de mieux comprendre le potentiel maximal de construction d’UHA détachées dans le cadre d’une politique permissive.
La Règlementation hypothétique (RH) sur les UHA détachées est une règlementation hypothétique, mais réaliste sur les UHA détachées, développée par notre équipe en consultation avec des intervenants de divers services d’urbanisme municipaux au Québec et d’experts du milieu académique. Cette règlementation permet de modéliser le potentiel des UHA détachées dans les villes sans réglementation existante, ce qui était le cas pour toutes les grandes villes du Québec au début du projet.
