Contrairement à la plupart des autres formes de développement, les logements familiaux doivent être financés par un propriétaire existant. Il n’existe actuellement aucun mécanisme permettant à un promoteur, par exemple, de construire des UAD dans le jardin d’une personne, puis de les vendre ou de les louer à des fins lucratives, puisqu’il ne serait pas propriétaire du terrain sur lequel l’UAD a été construite. D’où la question suivante : le « propriétaire moyen » peut-il se permettre de construire une UAD ? L’un des principaux obstacles est l’obtention d’un financement, et il existe deux seuils principaux qu’un propriétaire doit atteindre.
Le premier est de savoir s’il dispose de suffisamment de fonds propres ou de liquidités pour construire une unité de logement familial. Un propriétaire devra refinancer sa propriété existante pour payer les 150 000 $ ou plus que coûtera la construction de la dépendance. Il est important de noter que la plupart des institutions financières ne permettent de financer que 80 % de la valeur d’une propriété sans risque supplémentaire. Ainsi, une maison de 500 000 dollars ne dispose que de 400 000 dollars de fonds propres dans lesquels il est normalement possible de puiser.
L’appréciation récente de l’immobilier, qui a contribué à créer la crise de l’accessibilité au Canada, contribue à créer des fonds propres potentiels, mais le prix du marché que quelqu’un paierait et le prix d’expertise auquel une banque évaluera votre propriété sont différents. Les propriétaires ayant remboursé leur prêt hypothécaire depuis plus de cinq ans ou plus sont en bien meilleure position pour disposer de fonds propres suffisants, tandis que les propriétaires plus récents sont beaucoup moins susceptibles d’avoir acquis des fonds propres suffisants. Pour l’ensemble des villes traitées, nous estimons que la valeur nette moyenne disponible est d’environ 138 000 $ – ce montant est généralement inférieur aux coûts de construction que nous avons étudiés pour l’ensemble du Canada.
En supposant qu’il y ait suffisamment de fonds propres ou d’autres options de trésorerie/financement, le deuxième seuil est de savoir si le ménage peut ou non supporter le coût du remboursement. Pour ce faire, nous avons utilisé le revenu médian après impôt des ménages. Ce revenu peut être complété par les revenus locatifs prévus, la plupart des institutions financières permettant de prendre en compte 80 % du montant annuel des loyers dans le calcul du seuil de revenu. Ce revenu est comparé à un niveau de service de la dette de 42 %. Ce niveau détermine le revenu nécessaire pour que les dettes annuelles (hypothécaires et non hypothécaires) ne dépassent pas 42 % du revenu total. Si ce seuil n’est pas atteint, les propriétaires seront potentiellement considérés comme des clients à haut risque, ce qui pourrait avoir un impact sur l’approbation ou les paiements d’intérêts. D’après notre modélisation, le niveau du service de la dette dépasse le revenu d’environ 15 000 $ dans l’ensemble du Canada.
Cette modélisation est très sensible aux taux d’intérêt et aux autres niveaux d’endettement, mais elle donne une idée des obstacles financiers qui pourraient être nécessaires pour encourager la construction de logements familiaux. Notre centre de ressources met en évidence certaines incitations financières proposées par les municipalités pour soutenir la construction de logements familiaux.
Fondamentalement, la question de savoir si la construction d’une UAD est abordable ou non est une question personnelle. Si un propriétaire est prêt à demander des loyers plus élevés, proches ou supérieurs aux taux du marché, pour générer des revenus supplémentaires, il peut garantir un niveau de service de la dette favorable, bien qu’au prix d’un logement éventuellement inabordable pour la plupart des locataires. D’une manière générale, un propriétaire moyen peut probablement se permettre de construire une nouvelle UAD sur un coup de tête. Cependant, pour d’autres, il faudra du temps, de la planification et éventuellement de l’épargne (ou le remboursement d’autres dettes) avant de pouvoir entreprendre ce processus.
Le rapport complet sur la modélisation financière des propriétaires et les données est disponible sur notre page d’exportations de données.
