À une époque où le coût du logement monte en flèche, il existe un coupable caché qui exacerbe souvent le fardeau financier des candidats à la propriété : la bureaucratie. La combinaison des taxes municipales et des processus bureaucratiques compliqués associés aux nouveaux développements crée une couche supplémentaire de dépenses tout en entravant l’offre de logements. Bien que l’augmentation du nombre de logements abordables soit à l’ordre du jour de la plupart des gouvernements, les réglementations existantes en matière de développement empêchent les dirigeants politiques d’atteindre cet objectif. Cet article se penche sur des études qui analysent les coûts supplémentaires auxquels sont confrontés les propriétaires.
Selon une étude réalisée en 2022 en Ontario par Building Industry and Land Development (BILD) et Altus Group, les délais d’approbation municipale pour les nouveaux logements ont considérablement augmenté depuis 2020. Ces retards s’avèrent être plus que de simples désagréments et ont ajouté environ 50 000 dollars au coût des appartements en copropriété et 100 000 dollars au coût des maisons neuves. Loin de l’objectif « Plus de logements, construits plus rapidement », ces inefficacités ralentissent l’offre de logements et font que les nouvelles unités coûtent indirectement jusqu’à 3,30 dollars par pied carré.
Ces taxes et redevances municipales ont également augmenté de 30 à 36 % depuis 2020. En fait, neuf des 16 municipalités étudiées ont révélé que les frais municipaux combinés pour les développements axés sur le sol (tels que les frais d’aménagement, de parcs, d’avantages communautaires et de planification) dépassent maintenant 100 000 $ – et sept municipalités dépassent 125 000 $ par unité.
Des délais d’approbation aussi longs peuvent être révélateurs d’un problème plus général lié au cadre législatif de l’Ontario. En particulier, il semble que certaines municipalités ne rendent pas plus transparentes les caractéristiques qui pourraient accélérer leurs processus, telles que les termes de référence pour les études techniques. En outre, bien que nombre de ces études soient certainement nécessaires, il n’existe pas de norme rationalisée entre les régions – avec 42 types différents d’études qui peuvent être entreprises. L’absence d’un système de permis de développement et d’une autorité déléguée (comme il en existe dans les provinces voisines) ne fait que retarder davantage ces processus d’approbation.
Mais est-ce que tout va mal ? Jamais. Les municipalités ont la possibilité (et, à vrai dire, la nécessité) d’agir. Plus précisément, l’étude suggère aux municipalités de procéder à un examen approfondi afin d’identifier les points d’étranglement qui limitent le personnel municipal, ainsi que de faciliter une plus grande coordination avec les niveaux supérieurs de gouvernement afin de rationaliser les processus d’approbation. Le groupe de travail sur le logement abordable de l’Ontario exhorte également la province à limiter le zonage d’exclusion tout en favorisant l’augmentation de la densité grâce à la mixité des types de logements.
Quelle est la place des logements familiaux dans tout cela ? Bien que les UAD ne puissent pas contourner totalement les restrictions imposées par la bureaucratie, elles sont uniques en ce sens qu’elles permettent d’éviter une grande partie du temps de construction que connaissent les nouvelles maisons. La plupart des constructeurs de maisons modulaires et préfabriquées peuvent même livrer une unité clé en main (c’est-à-dire avec toutes les commodités) à votre domicile en quelques semaines, comme s’il s’agissait d’un colis d’Amazon. Ainsi, même s’il semble que nous soyons condamnés à des retards de plusieurs années, ce n’est pas le cas. Et jusqu’à ce qu’il y ait des changements significatifs dans les processus d’approbation, vous pouvez toujours consulter notre marché Resimate de constructeurs d’UAD pour voir ce qu’il est possible de construire sur votre propriété.
Références
Industrie du bâtiment et de l’aménagement du territoire, & Groupe Altus. (2022, 27 septembre). Bild Étude comparative des municipalités.
https://www.bildgta.ca/wp-content/uploads/2022/09/Municipal-Benchmarking-Study-2022.pdf
https://www.bildgta.ca/wp-content/uploads/2022/06/BILD-Municipal-Benchmarking-Study.pdf
Augmenter la densité et réduire les formalités administratives, selon la task force sur l’accessibilité au logement. (2022, 8 février). https://www.canadianmortgagetrends.com/2022/02/increase-density-cut-red-tape-housing-affordability-task-force-says/
National Post. (2022, 28 septembre). La paperasserie municipale et les retards ajoutent 100 000 $ au coût d’une nouvelle maison dans la région de Toronto. https://nationalpost.com/news/municipal-red-tape-and-delays-adding-100k-to-cost-of-a-new-home-in-toronto-area-study
