« Les logements familiaux sont-ils abordables à la location ? » Il s’agit d’une question complexe qui nécessite de comprendre deux points de vue essentiels. Premièrement, pourquoi le propriétaire a-t-il construit le logement supplémentaire ? Deuxièmement, qu’est-ce qui est abordable pour le locataire ?
Il est plus facile de répondre à la seconde question. Le caractère abordable d’un logement est généralement calculé sur la base de 30 % du revenu mensuel avant impôt d’une personne. Si les frais de logement sont supérieurs à cette valeur, on peut présumer statistiquement que le logement est inabordable. Il existe quelques variantes de ce calcul, et sur ADUSearch nous utilisons en fait le revenu après impôt pour notre calcul de base, car nous considérons cette valeur comme un montant « à emporter » que les gens peuvent dépenser, par rapport à un montant hypothétique avant impôt.
Du point de vue du revenu, nous utilisons le revenu médian après impôt corrigé de l’inflation pour un ménage d’une personne, car nous supposons qu’en raison de la petite taille des logements indépendants, la plupart des locataires sont des particuliers ; il est certain que certains locataires peuvent être prêts à payer plus que ce seuil pour la nouveauté ou la commodité de vivre dans un logement indépendant ou pour résider dans un quartier établi. Étant donné que l’unité principale comparable à une UAD isolée est probablement un appartement d’une chambre à coucher, le prix de nombreuses UAD pourrait théoriquement se situer dans une fourchette similaire à celle des appartements comparables.
Quant à la raison pour laquelle un propriétaire construit une UAD, elle influencera probablement sa logique lorsqu’il s’agira de fixer le loyer. La construction d’une UAD pour un membre âgé de la famille est très différente de celle d’un investisseur qui ajoute une unité à un bien locatif existant. Au minimum, nous supposons que le propriétaire ne voudra pas perdre d’argent dans son entreprise, et nous avons donc tenté d’estimer le recouvrement des coûts de son logement indépendant. Ce recouvrement des coûts est principalement déterminé par le coût de construction de l’unité de logement indépendant qui est amorti dans le prêt hypothécaire refinancé de la propriété. Le logement augmente également les taxes foncières sur l’ensemble de la propriété, de sorte que cette différence est également supposée être incluse. Plusieurs autres coûts potentiels (assurance, coûts des services publics – s’ils sont partagés, aménagement paysager/entretien, etc.) n’ont pas été pris en compte, de sorte que les données d’ADUSearch représentent un seuil minimum de coût de location.
Ce que nous constatons, dans toutes les municipalités que nous avons traitées, sur la base de la médiane après impôt d’un ménage à revenu unique, c’est que le prix des MAA est supérieur de 22 $ au seuil d’accessibilité. Parallèlement, le coût moyen de location d’un appartement ajusté d’une chambre à coucher est inférieur de 37 $ à ce seuil. En d’autres termes, un dépassement d’environ 50 dollars par mois du revenu médian rendrait la location des logements familiaux abordable. Ces faibles écarts d’accessibilité font qu’il existe une grande variété de logements familiaux abordables dans les municipalités du pays, puisque plus de 236 000 terrains adaptés aux logements familiaux existent dans les zones de diffusion du recensement, où les loyers seraient abordables.
Notre portail Data Exports contient des données sur les loyers moyens de la SCHL, ajustés à notre date de modélisation. Pour en savoir plus sur notre méthodologie de modélisation financière, consultez notre portail Data Exports, où un rapport complet peut être téléchargé.
